Kentsel alanlarda taşınmaz değerlemesi

Abstract

Şehirlerin endüstrileşme sonrası hızla göç alması nedeniyle kentlerde barınma ihtiyaçları ortaya çıkmıştır. Yaşanan hızlı kentleşme süreci, bir yandan kentlerdeki arazi değerlerinin beklenmedik bir biçimde artmasına, diğer yandan da kentlerin yakın çevresinde kontrol dışı yapılaşma alanları ve gelişme sorunlarının ortaya çıkmasına neden olmuştur. Özellikle eski ve tarihi kent dokuları nedeniyle, riskli yapı alanları ve gecekondu alanlarının kentsel dönüşümleri öncelikli gereksinim haline gelmiş, yerel yönetimler ve merkezi idarenin çözüm politikası bu sorunun çözümüne yönelik temel esaslar üzerine ortaya konulmuştur. Ekonomik, sosyal ve politik değişimler, kentlerdeki yaşamı sürekli etkisi altında bırakmaktadır. Gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin büyüyen kentleri içinde kalan sahalar; yeni mekânsal dağılımlara gereksinim sonucu, bir yenilenme oluşumu ile karşı karşıya kalmıştır. Bu durum; kentsel yenilenmeyi yerel yönetimlerin ve planlamanın en önemli unsurlarından birisi haline getirmiştir. Kentsel alanlardaki değişim, şehirlerle ilgili fiziksel, sosyal, ekonomik ve kültürel sorunlarının giderilmesini esas alır ve böylece mevcut kent yapısında gerekli değişikliklerin yapılması için kentin onarım araçlarından birisi haline gelir. Kentsel alan çalışmaları, proje alanında arazi kullanımı ve mülkiyet yapısında değişimlere yol açabilmekte; bununla beraber yaşam kalitesi ve konforunda da gelişimlere ön ayak olabilmektedir. Bu çalışmalar kentin tamamen veya kısmen yenilenmesi ile beraber eski eserlerin korunmasını, onarılmasını ve restorasyonunu zorunlu hale getirmektedir. Bu çalışmamızda kentsel alan ve taşınmaz değerleme ile ilgili temel kavramlar açıklanarak konu ile ilgili örneklere yer verilmiştir. Kentsel alan uygulaması yapanların bu çalışmadan faydalanması amaçlanmıştır. İlk örnek T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile Emlak Konut GYO A.Ş. arasındaki protokole istinaden İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Alibeyköy (Güzeltepe) Mahallesi'nde yer alan 859 ada 6 numaralı parselin, 2.Örnekte İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi,623/1,633/2.670/1, 678/8 ve 678/9 nolu ada/parsellerinin SPK mevzuatı ve sözleşme gereği güncel piyasa değerlerinin tespiti için hazırlanmıştır. Verilen örneklerin değerleme raporlarında emsal karşılaştırma, gelir analizi ve maliyet yaklaşımı yöntemi ile nasıl yapıldığı karşılaştırılarak değerleme sonuçları sunulmuştur.

Housing needs has emerged in cities after taking rapid urban migration due to industrialization. Experiencing rapid urbanization process has led to unexpected increase in the value of land in urban areas on one hand, and on the other hand, uncontrolled field of construction in the immediate vicinity of the city and development issues. Especially due to the old and historic tissues of town, it has become a priority need for urban transformation of the risky construction areas and squatter areas, local governments and the central government policies has laid out around the basic principles for the solution of this problem. Economic, social and political changings, leaving the life in the city under the influence constantly. Areas that in the developed and developing country’s growing cities has been faced with a renewal formation because of the requirements of new spatial distribution. This situation; makes urban renewal one of the most important elements of local government and planning. Changes in urban areas, are based on elimination of physical, social, economic and cultural issues about the city and in this aspect, they are one of the city's repair manual tools used for making necessary changes in the existing urban structure. However urban studies may lead to changes land use in the project area and in the ownership structure; they may initiate to evaluate the quality of life and comfort. These studies makes necessary to protect, repair and restorate the antiquities with renewal of city's whole or in part. In this study, related notions about urban areas and immovable valuation are explained and related examples are given. The aim is to get urban areas applicators benefit from this study. First case study is prepared for layout number 6 at plot number 859 in Alibeyköy (Güzeltepe) neighborhood, Eyüp country, city of İstanbul, and the other sample is prepared for plot/layout numbers 623/1, 633/2. 670/1, 678/8 ve 678/9 in Firuzköy neighborhood, second case Avcılar country, city of İstanbul, due to the protocole between TOKİ (Housing Development Administration of Turkey) and Emlak Konut REIC, contract and regulation of Capital Markets Board Of Turkey, for appointing the actual marketing value of layouts. The results are presented by comparison in both valuation report, how the peer comparison method, income analysis and cost approach method are performed in the examples given.